SFRATTO PER MOROSITÀ: IL PUNTO DI VISTA DEL PROPRIETARIO.

sfratto

Gentile Avvocato, scrivo perché sono proprietario di un immobile che ho dato in affitto un paio di anni fa a una famiglia con regolare contratto 4+4. Purtroppo da tre mesi non ricevo più il bonifico e l’inquilino, pur lavorando, dice che non riesce a fare fronte alla spesa. Sono molto dispiaciuto, ma non posso rinunciare alla mia unica fonte di reddito e vorrei sfrattarli. Si tratta di una causa molto lunga?

Lo sfratto per morosità - ovverosia come nel Suo caso quando l’inquilino non paga più - consente al locatore, in tempi relativamente brevi, di rientrare nella disponibilità dell’immobile. 

Due sono i presupposti necessari:

- un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale;

- il mancato pagamento di una sola mensilità (per gli immobili ad uso abitativo, come stabilisce l’art. 5 della L. 392/1978), decorsi venti giorni dalla scadenza prevista. Per una locazione commerciale, la legge richiede un “grave inadempimento”, per cui una sola mensilità non pagata potrebbe non bastare.

Il primo passo di fronte alla morosità dell’inquilino consiste nell’inviare, meglio se tramite un legale, una lettera di diffida per sollecitare il pagamento degli arretrati e invitare a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato.

Spesso capita che questo gesto non sia risolutivo dunque occorrerà rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile e agire con l'atto di intimazione di sfratto per morosità che contiene la citazione per l’udienza di convalida nonché, come previsto dall’art. 658 c.p.c., l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

All’udienza di convalida può accadere che il conduttore:

- si presenti e faccia opposizione alla convalida. Il giudice dovrà decidere se accogliere o meno i motivi dell’opposizione e se concedere al proprietario l’ordinanza per il rilascio dell’immobile;

- si presenti e saldi la morosità oppure chieda al giudice il c.d. “termine di grazia”, vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito (art. 55 L. 392/1978). Il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni e rinviare l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza di tale termine. Questa possibilità vale solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali.

- non si presenti (o si presenti e non faccia opposizione) e il giudice, ricorrendone i presupposti, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.  

Una volta emessa l’ordinanza, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, si procederà con l’intervento dell’ufficiale giudiziario il quale, ove necessario, potrà richiedere l’assistenza della forza pubblica per immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.

Se il conduttore del Suo appartamento è disponibile al dialogo e non si sottrae in mala fede alle obbligazioni assunte con il contratto di locazione, prima di rivolgersi al Tribunale competente, Le consiglio di cercare una soluzione “bonaria”, con l’aiuto di un legale, al fine di contemperare le esigenze di tutti e raggiungere il miglior risultato possibile.

Per completezza deve sapere che di fronte ad una “morosità incolpevole”, il conduttore può evitare lo sfratto accedendo all’apposito fondo del quale tratteremo nel prossimo articolo.

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